quinta-feira, 19 de dezembro de 2013

Simulando o Cálculo das Parcelas/Anual/Entrega das Chaves/Saldo para Financiamento com o INCC

Como eu disse em um dos meus primeiros post, pesquisamos muito pra comprar no nosso Apê e como gosto desses cálculos malucos, fiz os cálculos de como ficariam os valores a pagar para a construtora até a entrega das chaves, quando por fim entraremos no financiamento.

E uma coisa importante á dizer é que isso não e totalmente explicado pela construtora, muito menos como será o cálculo até a entrega das chaves!!! Pelo menos pra mim e pro meu namorado não foi explicado. 

Pesquisamos, fizemos cálculos.

Com esse post vou tentar explicar o que passamos e estamos passando sobre esses cálculos e fizemos o nosso cálculo também para que não tenhamos surpresas no momento que a construtora nos entregar o habite e formos fazer o financiamento.

Abaixo segue um exemplo para ficar mais claro, espero que ajude a vocês. 

EXEMPLO: 

                      Exemplo:  Um imóvel no valor de 280.000,00, foi dado uma entrada no
                              valor de 30.000,00, a entrada total deverá ser R$ 84.000,00,
                                     que será financiada em 25 parcelas com a construtora, 
                         mais uma anual, uma na entrega das das chaves e o saldo financiado 
                                               com o banco escolhido pelo comprador.

Peguei como base o índice do INCC dos últimos 2 anos.

Normalmente é utilizado o índice do INCC de 2 meses atrás na parcela a ser calculada.



Enfim ai está um cálculo de um Apê que no momento do contrato com a construtora
custava R$ 280.000,00 e na entrega das chaves estará
custando R$ 318.333,26 (Cálculo Previsto). E seu saldo devedor (á financiar)
que no início do contrato era de R$ 200.000,00 passará a ser de R$ 232.902.04.

Espero que ajude vocês!!! Abraços!!!

Como São os Pagamentos Após a Assinatura do Contrato com a Construtora do Imóvel ?

Quem compra imóvel na planta começa a financiá-lo com a construtora ou com a incorporadora. Essas empresas têm parceria com bancos para aprovar o crédito futuro (após entrega das chaves). Essa primeira fase dura de 2 a 3 anos, durante os quais
 o comprador paga à empresa para que ela financie a construção.
Durante a construção não há cobrança de juros sobre as parcelas, pois o produto ainda não foi entregue. O índice de correção anual de parcelas, valor das chaves e saldo 
devedor pode ser o INCC (Índice Nacional de Custos da Construção) ou 
o CUB (Custos Unitários Básicos de Construção).
Dois meses antes da expedição do Habite-se (autorização emitida pela prefeitura para a ocupação do imóvel), a construtora deve entregar ao comprador um processo que deverá ser analisado por uma instituição financeira, a quem repassará o financiamento.
Nesses 60 dias, o comprador deve conseguir aprovação do crédito em algum banco. 
O novo financiamento só sai depois que o Habite-se for averbado e for feita 
a especificação de condomínio no Cartório de Registro de Imóveis.
Algumas construtoras oferecem a possibilidade de continuar o financiamento no pós-chaves e mantêm o imóvel em nome da empresa como garantia. Após a entrega das chaves, porém, trocam o indexador geralmente pelo IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) 
mais 1% mensais, mas a incidência de juros não pode ser retroativa, 
incide apenas sobre o saldo devedor.
A cobrança de juros sobre o valor total, conhecida como “juros no pé”, é ilegal.

INCC

Assim como eu, muitas pessoas que compraram seu Apê na planta passaram e estão passando pelo INCC até a entrega das chaves!!!

Mas já que não tem outro jeito, vamos entender um pouco desse índice que as vezes é um pesadelo quando a construtora entrega as chaves e te informa o valor devido para financiamento.


O que significa a sigla INCC?

R. Índice Nacional de Custo da Construção 

Os preços dos imóveis comprados na planta são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e podem variar de R$ 20 mil a R$ 30 mil entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves.



Comprar um imóvel na planta muitas vezes é mais barato do que adquirir uma unidade nova ou até mesmo usada. O que pouca gente sabe, no entanto, é que esse preço pode mudar entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves.

Isso acontece porque, durante a obra, o valor do imóvel pode ser reajustado mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que nos últimos dois anos se manteve em aproximadamente 7,6% ao ano (em 2012, até outubro, o INCC anual está em 6,7%). Com isso, o valor da unidade na hora da entrega pode ser de R$ 20 mil a R$ 30 mil mais alto do que no momento da assinatura do contrato.


A correção pelo INCC é absolutamente legal. Esse reajuste tem que ser diluído nas demais parcelas do financiamento, e não cobrado à vista.


A maioria dos contratos informa que haverá reajuste, mas não explica como o mutuário deve pagá-lo.

Fonte: http://economia.terra.com.br/valorizacao-de-imovel-na-planta-pode-surpreender-comprador,80383cf59d25b310VgnCLD200000bbcceb0aRCRD.html